Redacción. La Comisión de Urbanismo ha aprobado, con carácter inicial, la modificación aislada número 176 del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) relativa a las condiciones para la transformación de locales comerciales en viviendas y otros usos. El proyecto liderado por el consejero del ramo, Víctor Serrano, ha contado, tras distintas reuniones, con las aportaciones de los grupos municipales, lo que ha supuesto un respaldo unánime al expediente que ahora deberá pasar por el pleno consistorial para su ratificación antes de ir a exposición pública.
Con esta modificación se abren numerosas posibilidades para el urbanismo de la ciudad, ha destacado el consejero Víctor Serrano, ya que «el Ayuntamiento podrá impulsar, directa o indirectamente, no sólo la construcción de nuevas viviendas asequibles en los barrios centrales para fijar su población en condiciones razonables de vida y atraer residentes jóvenes, sino también campañas de saneamiento gradual de las zonas más deterioradas de la ciudad, obteniendo nuevos espacios libres públicos, ampliando los patios de manzana o consiguiendo más suelo para equipamientos».
El Área de Urbanismo y Equipamientos, que estudiaba una reforma de este tipo desde principios de año, redactó de oficio durante el estado de alarma el proyecto de modificación aislada número 176 del PGOU, que se presentó en julio a los grupos municipales, con los que se ha debatido en distintas reuniones.
Condiciones para viviendas
Una parte sustancial de la actual reforma se refiere a la transformación de locales desocupados en la planta baja en viviendas desarrolladas por completo en este nivel o su incorporación a viviendas de la planta inmediatamente superior para dar lugar a dúplex con mayor superficie y atractivo. Para ello, se proponen dos tipos de medidas. Por un lado, se facilita la transformación en aquellos casos en que es viable y conviene al interés general, reduciéndose, por ejemplo, la exigencia de elevación de la planta baja con respecto a la acera, que el PGOU fija en un metro para toda la planta, a las piezas que linden con la calle y estableciéndose condiciones más ventajosas para los locales que recaigan a dos calles, y suprimiéndose la exigencia de elevación cuando entre la vía pública y el espacio interior de la vivienda haya un espacio libre privado.
Se regulan, además, unas condiciones más favorables para los locales situados en edificios catalogados y en edificios anteriores a 1959 emplazados en las áreas más populares y menos comerciales del centro histórico, donde puede llegar a admitirse una menor elevación del forjado de suelo con respecto a la acera (con medidas correctoras para preservar la privacidad interior, como la disposición de vidrios traslúcidos por debajo de cierta cota) e incluso una altura libre algo menor de las viviendas. Se contempla también el caso de locales con infraestructuras colgadas del techo, donde en ciertas circunstancias la elevación puede reducirse a 0,5 metros.
La modificación 176 contempla también ciertas condiciones transitorias para viviendas destinadas a personas con movilidad reducida que pueden encontrar ventajas en residir en una planta baja, en las que podría prescindirse de la elevación del forjado de suelo siempre que se garantizara que en futuras reformas puede elevarse éste a la cota prescrita con carácter general.
Se aclaran también las condiciones de los accesos a las nuevas viviendas de planta baja, que darán prioridad a la entrada desde los zaguanes que sirven a las viviendas de las plantas elevadas, pero que, en ciertas circunstancias, podrán utilizar nuevos zaguanes exclusivos, o incluso dar paso directo desde la calle a la vivienda, siempre que ésta cuente con un vestíbulo que garantice la privacidad de sus piezas vivideras.
Por otro lado, se pone especial cuidado en evitar que las nuevas viviendas en planta baja tengan peores condiciones de habitabilidad que cualesquiera otras viviendas de la ciudad, previniéndose expresamente posibles problemas relacionados con la accesibilidad, la privacidad, la seguridad o el aislamiento frente al ruido, cuya resolución se requerirá que figure expresamente en los proyectos, ya que, de no resolverse correctamente, podrían producir verdaderas infraviviendas, perjudiciales para los edificios y los barrios donde estuvieran, además de proporcionar unas malas condiciones de vida a sus habitantes. Con este propósito, se aumenta la superficie útil mínima de las viviendas procedentes de anteriores locales.
En Zaragoza, las viviendas tienen que tener un mínimo de 37 metros cuadrados para obtener la cédula de habiltabilidad. Con esta modificación, los ratios se elevan cuando se va a obtener de un mismo local más de una vivienda. Es decir, si el local tiene más de 140 m² y se quiere dividir en varias viviendas, cada una de ellas deberán tener un mínimo de 55 m², y si el local tiene menos de 100 m² cada vivienda resultante será de un mínimo de 45 m². Se prohíbe también establecer en los locales usos de residencia colectiva que no se desarrollen más que en planta baja.
Evitar la especulación
Asimismo, ha preocupado la posibilidad de que las expectativas de uso residencial eleven el precio de los locales, dificultando aún más el mantenimiento de la actividad comercial, o la mezcla desordenada de viviendas y usos comerciales u hosteleros en las mismas calles, con los consiguientes perjuicios mutuos. Para evitar estos efectos, se ha puesto un plazo mínimo de desocupación de un local existente para admitir su transformación en vivienda (3 años), cuyo fin principal es evitar que un local en uso se desaloje para realizar unas expectativas de beneficio inmediato transformándolo en vivienda.
También se han dictado también normas de incompatibilidad entre usos, prohibiendo por ejemplo las nuevas viviendas en zonas declaradas saturadas, y se ha incluido un catálogo de calles y plazas en las que no se admite esa transformación, bien para preservar su actual dedicación comercial, que decaería si van desapareciendo locales aleatoriamente, bien por entenderse que no reúnen condiciones idóneas para el uso residencial de la planta baja, por razones de ruido, excesivo tráfico rodado, etc.
Revitalización urbanística
Además de la transformación de locales en viviendas, la modificación 176 del PGOU contempla otras medidas para facilitar la revitalización de barrios consolidados de la ciudad en futuros planes de desarrollo o en la gestión municipal cotidiana. Por ejemplo, contempla el acondicionamiento de locales de planta baja como estacionamiento de bicicletas y otros vehículos de movilidad personal, reduciendo la presión sobre las aceras y favoreciendo que su número aumente sin conflictos con el uso peatonal de éstas.
Se admite también que, en las áreas urbanas con déficit de plazas privadas de estacionamiento, los procedimientos aplicados hasta ahora para la instalación de ascensores amparen aumentos de superficie construida destinados a nuevos estacionamientos para residentes en el propio edificio o en sus inmediaciones; esto permitirá retirar vehículos permanentemente estacionados en la vía pública y ganar espacio para el uso peatonal. De igual modo, podrán superarse los límites actuales de aprovechamiento para la mejora de la eficiencia energética de los edificios.
En otro orden de cosas, se contempla que el planeamiento urbanístico pueda dar a parcelas de suelo urbano consolidado la calificación de vivienda de protección pública, hasta ahora empleada sólo en zonas de nueva urbanización, o la de terreno de titularidad pública con transmisión del derecho de superficie, lo que permitirá a la administración mantener la propiedad del suelo aun cuando enajene el vuelo a particulares o a otras administraciones, siempre, en este caso, con retorno del suelo con todo lo construido al cabo del plazo fijado.
Y, por último, otras normas introducidas por la modificación 176 facilitarán al Ayuntamiento la obtención de suelo en zonas consolidadas, con destino que el planeamiento podrá dejar abierto a futuros espacios libres, zonas verdes, equipamientos o viviendas públicas de alquiler. Esto permitirá que en determinados barrios se califiquen suelos destinados a esos fines cuando surja la oportunidad (por ejemplo, en solares de larga duración, o en construcciones abandonadas y problemáticas adecuadamente situadas), reservándose para un momento posterior la decisión sobre su destino definitivo. Se regula además un nuevo tipo de dotación de reserva que el Ayuntamiento podrá reordenar luego mediante un sencillo estudio de detalle que delimite, en su interior, porciones destinadas a espacios libres, equipamientos, viario e incluso viviendas públicas de alquiler.