Redacción. La Comisión de Urbanismo ha aprobado, con carácter inicial, la Modificación Aislada 192 del Plan General de Ordenación Urbana de Zaragoza (PGOUZ) con el objeto de reordenar el área de intervención G-10-1, entorno de Torre Ramona, manzana entre las calles de Colegiata de Bolea, María de Aragón y Belchite, en el barrio de Las Fuentes, cuya propiedad es de la DGA, y que forma parte de los acuerdos alcanzados entre el Ayuntamiento y el Gobierno de Aragón en la última Comisión Bilateral.
La modificación aprovecha para actuar en las parcelas adyacentes logrando así una escena urbana unificada. A partir de aquí, el expediente se someterá primero a información pública y después regresará para su votación definitiva.
El objeto principal es reordenar este suelo urbano no consolidado y sus terrenos próximos, con una superficie total de 22.695 m2 (incluyendo tramos de viales ya en uso), donde habrá lugar para dos manzanas que acojan un total de 135 viviendas libres y 30 de protección pública, dos nuevas plazas (una de ella con un parquin subterráneo debajo) y un nuevo equipamiento con espacio libre público que incorporará las construcciones y el huerto del antiguo reformatorio del Buen Pastor (o Torre Ramona) incluidos en el catálogo municipal de edificios de interés.
La manzana de viviendas A se situará entre las calles de Doctor Iranzo, Tomás Higuera y Belchite. La parcela cuenta con 4.555 m² que permitirá una superficie edificable completa de 21.817 m². De estos, 12.759 serán para las 98 viviendas de régimen libre y 9.058 para usos lucrativos distintos de vivienda. Una de las singularidades de esta modificación del PGOUZ es que plantea en esta manzana dos posibles alternativas: una torre de viviendas de 16 alturas y el resto del edificio a 6 plantas, o una torre de diez plantas y el resto de seis alturas y ático.
A su lado estará la plaza pública situada entre las calles de Belchite, María de Aragón y Tomás Higuera tendrá una superficie de 3.658 m² y se prevé la construcción bajo la rasante de un estacionamiento público de al menos tres plantas. Por lo que se refiere a las plazas de estacionamiento, se cuenta también con la banda sur de la calle de Tomás Higuera y las norte y este de Castillo de Javier. Dado el déficit de estacionamientos en el barrio de Las Fuentes, se ha estudiado también la distribución y posibilidades de este nuevo ordenamiento.
La gran plaza exterior contaría con una capacidad para unos 400 vehículos en el parquin público enterrado a lo que se sumarían la dotación obligatoria situada en tres sótanos bajo la manzana residencial A, por lo que se tendría un total de 610 a 710 plazas que podrían destinarse a residentes en otras viviendas del barrio y que contribuirían a reducir este fuerte déficit de estacionamientos.
Por otro lado, entre las calles de Belchite y Castillo de Javier, se levantará la manzana de viviendas B, que estará dividida en dos parcelas. La primera parcela ocupa 1.042 m², pero permite 5.750 m² de edificabilidad, por lo que ahí se proyectan 37 viviendas de régimen libre y unos 1.000 m² para usos lucrativos distintos a vivienda. Mientras que la segunda parcela, de unos 1.701 m² de amplitud, permite 6.423 m² de superficie edificable donde irán 30 viviendas de protección pública y unos 2.400 m² para usos lucrativos distintos a vivienda.
Al lado estará la otra plaza pública, de menor tamaño, con 1.209 m², entre las calles de la Colegiata de Bolea y del Castillo de Javier, bajo la cual se mantendrán los sótanos del antiguo reformatorio del Buen Pastor, que han sido catalogados y a los que se accederá desde el equipamiento público anexo. Dicho equipamiento municipal de reserva, sobre los terrenos de la antigua Torre Ramona, estará delimitado por las calles de Belchite, María de Aragón y Colegiata de Bolea, y será un espacio de 5.098 m², que tendrá en cuenta los elementos catalogados, como el cuerpo de la antigua capilla, integrándolos en la edificación y con un jardín como espacio público donde estaba el huerto, también protegido.
El pasado 2 de julio de 2021, el consejero del Área de Urbanismo y Equipamientos del Ayuntamiento de Zaragoza, Víctor Serrano, resolvió iniciar expediente de inclusión en el catálogo de edificios y conjuntos de interés artístico de la capilla del antiguo reformatorio del Buen Pastor. Una vez determinada la parte a conservar en el antiguo reformatorio, la Unidad Técnica de Control de Obras, Edificación y Patrimonio Histórico del Servicio de Inspección determinó qué parte del conjunto debía mantenerse para garantizar la preservación de los elementos catalogados en pie y en correctas condiciones de estabilidad. Como consecuencia, se mantendrán e integrarán en el futuro equipamiento público la capilla del edificio del antiguo reformatorio, unas bodegas situadas entre ella y la calle de la Colegiata de Bolea, y el huerto anejo, en el que hay una vegetación en estado de cierto abandono pero muy interesante, que incluye dos árboles protegidos por el catálogo provisional municipal.
Propietarios, nueva ordenación y derechos de aprovechamiento
La modificación aprobada de manera inicial permitirá ordenar el ámbito y sus terrenos adyacentes de forma que se incorpore al tejido urbano y se creen dotaciones de barrio, viviendas libres y protegidas, y edificaciones de usos terciarios y de equipamiento privado, de acuerdo con los derechos adquiridos por el Ayuntamiento y la Comunidad Autónoma de Aragón.
La ficha del área de intervención determina como sistema de actuación el de compensación, que requerirá la aprobación de un proyecto de reparcelación cuya tramitación deberá iniciarse en el plazo máximo de dos años desde la aprobación definitiva de esta modificación del plan general. El suelo incluido en el área de intervención G10/1 pertenece íntegramente al Gobierno de Aragón, por lo que el proyecto de reparcelación contempla las distintas atribuciones, que acaban en el 90% de la DGA, y el 10% para el Ayuntamiento en concepto de cesión obligatoria y gratuita. En el entorno también existen otros derechos y propiedades a las que se da solución con esta modificación aislada 192.
En total, las dos instituciones se dividen sus derechos de la siguiente manera: La Comunidad Autónoma de Aragón tendrá 134 viviendas libres, lo que suponen 15.509 m² de usos residenciales y otros lucrativos compatibles, mientras que en usos lucrativos distintos de la vivienda poseerá otros 10.057 m², de los que al menos 6.885 serán equipamiento privado. Y, por otra parte, el Ayuntamiento de Zaragoza tendrá los derechos residenciales y de otros usos lucrativos compatibles de 3.890m2, lo que incluye las 30 viviendas protegidas, y otros 2.532 m² de usos lucrativos distintos a viviendas, de los que al menos unos 1.472 serán de equipamiento privado.
Además, la aprobación del proyecto de reparcelación del área G10/1 conllevará la inscripción a nombre del Ayuntamiento de Zaragoza de los suelos de titularidad estatal (hoy de la Comunidad Autónoma) que en 1984 se previó permutar por los aprovechamientos de equipamiento cívico-comercial situados en la zona. También deberá formularse un proyecto de urbanización que contemple la ejecución de las infraestructuras, viales y espacios libres del área, y su adecuada conexión con el suelo urbano consolidado circundante. Los costes de ejecución deberán atribuirse como cargas reales a las parcelas lucrativas resultantes, en proporción al derecho de cada finca aportada. El Ayuntamiento accederá a la titularidad de las dotaciones de viario, equipamiento municipal y zonas verdes públicas.
También se contempla una indemnización al propietario de una parcela catastral de 170 m2, cuya escasa magnitud no permitirá la concesión de una resultante independiente ni de la participación en la propiedad de otro inmueble. Mientras que el Ayuntamiento ya mantiene negociaciones con el propietario de la actual parcela de equipamiento público, que es una fundación sin ánimo de lucro dedicada a personas con Alzheimer u otras demencias, y que se quiere permutar con un inmueble de titularidad municipal adecuado a la actividad de la entidad interesada.