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Si no pueden ser anunciados en canales turísticos, ¿qué alternativa tienen aquellos propietarios que busquen una rentabilidad superior al alquiler habitual y se muevan hacia la media estancia?
¿Cómo se ha llegado a la situación actual con los alquileres turísticos en Baleares?
En 2017 se publicó un nuevo reglamento de alquileres de vacaciones en las Islas Baleares que permitía la comercialización turística de casas unifamiliares en Ibiza, pero no de apartamentos, pisos o casas adosadas.
La nueva legislación permitía obtener licencias de alquiler turístico bajo ciertas condiciones, pero las infracciones estaban sujetas a fuertes multas. Sin embargo, había una moratoria de un año para que el Consejo Insular y los municipios decidieran en qué zonas se podrían alquilar propiedades a los veraneantes, lo que significa que no se emitirían nuevas licencias hasta que se tomara una decisión. En este momento, las propiedades que ya habían sido registradas en el Consejo Insular podían seguir alquilándose normalmente, pero los propietarios de viviendas unifamiliares que habían recibido licencias de alquiler turístico en los últimos años podrían verse afectados si se descubría que no cumplían con ciertos requisitos.
Los apartamentos ubicados en casas multifamiliares podrían ser alquilados a turistas en el futuro bajo ciertas condiciones, pero los propietarios debían esperar a que se establecieran las zonas de alquiler turístico y se cumplieran ciertos requisitos de calidad y de equipo técnico.
La ley de las Islas Baleares dificultaba los alquileres de temporada, ya que todo propietario debía tener un número de registro para alquileres turísticos o demostrar que la estancia de los inquilinos de menos de un mes no servía para un propósito turístico. En caso contrario, se impondrían multas de hasta 40.000 euros y las autoridades podrían ordenar el cese temporal del negocio.
Sentencia del Tribunal Supremo en 2023
El Tribunal Supremo ha respaldado la decisión del Ayuntamiento de Palma de prohibir los alquileres turísticos en viviendas plurifamiliares en la ciudad. Esta sentencia anula la decisión previa del Tribunal Superior de Justicia de Balears que había anulado la prohibición en 2018, después de que fuera recurrida por la patronal del alquiler turístico Habtur.
El Ayuntamiento argumentó que el uso turístico de las viviendas tenía un impacto negativo en los barrios y en la disponibilidad de viviendas para residentes. El alcalde de Palma ha afirmado que la sentencia establece un precedente nacional y defiende la valentía de la normativa palmesana para regular el alquiler vacacional. Además, se ha aclarado que el alquiler turístico en pisos nunca ha sido legal en Palma, ya que la norma anterior solo permitía esta actividad en unifamiliares y en viviendas plurifamiliares solo si una zonificación municipal lo permitía.
La sentencia afirmó que el uso turístico de las viviendas «supone una modificación sustancial del concepto de vivienda», y afecta la disponibilidad de inmuebles para residentes. Además, el tribunal destacó la falta de oferta de viviendas para la población residente y la insostenibilidad territorial y urbanística de las islas. La sentencia del TSJIB que anulaba la zonificación habilitaba cualquier actividad económica en cualquier inmueble.
Situación actual, aumento de inspecciones
El Consell de Mallorca ha incrementado en cinco el número de inspectores del Servicio de Inspección para combatir la oferta turística ilegal. Ahora, contarán con un total de 20 inspectores y un plan de choque específico para enfrentar la oferta ilegal de viviendas turísticas plurifamiliares en Palma. El plan tiene un presupuesto de 700.000 euros y busca detectar entre 800 y 1.000 viviendas ilegales solo en Palma. Las multas por comercialización turística ilegal oscilan entre 40.001 y 400.000 euros.
Para identificar pisos turísticos ilegales, se utilizará la geolocalización en colaboración con la Universitat de les Illes Balears (UIB) y el Observatorio de Turismo Sostenible. También se ha creado un buzón electrónico específico para denuncias de alquiler vacacional no regulado en Palma. Además, se llevará a cabo una campaña de concienciación sobre el plan de inspección y se realizarán operativos conjuntos con la Policía Local de Palma.
Inspectores del Consell de Mallorca identificaron 51 viviendas alquiladas para uso turístico sin licencia durante los primeros cuatro meses del año. El departamento de Turismo insular realizó 628 visitas a establecimientos, incluyendo 378 viviendas turísticas, un 33% más que en el mismo periodo del año pasado. Estas inspecciones resultaron en 103 actas de infracción.
Palma fue el municipio con más inspecciones (259), seguido de Manacor, Pollença, Llucmajor, entre otros. De las 103 infracciones levantadas, 77 correspondieron a alojamientos turísticos y 59 a viviendas, con 51 casos relacionados con la falta de licencia.
En marzo, se inició un programa conjunto entre el servicio de inspección del Consell y la Policía Local de Palma para combatir el alquiler turístico irregular. Durante dos dispositivos en marzo y abril, se levantaron 20 actas de infracción en el centro de la ciudad.
Regulación y polémica
La regulación del alquiler vacacional en España es un tema polémico en la industria turística, con hoteleros y ayuntamientos buscando limitar la actividad. En Baleares, el sector de alquileres turísticos se defiende frente a la nueva Ley de Turismo, que prohíbe la concesión de nuevas plazas turísticas de alojamiento durante cuatro años. Maria Gibert, gerente de la patronal Habtur, argumenta que las viviendas se dedican al alquiler vacacional por unos diez años en promedio, y que la ley está criminalizando al sector.
Comparación con la media estancia
El alquiler vacacional se diferencia del contrato de alquiler temporal, en que no está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el contrato temporal, solo se permite el uso de la vivienda sin proporcionar ningún servicio adicional. Sin embargo, para que la Ley de Arrendamientos Urbanos sea aplicable, los contratos de alquiler no deben tener fines de lucro y no pueden ser anunciados ni promocionados a través de canales turísticos.
Pero, si no pueden ser anunciados en canales turísticos, ¿qué alternativa tienen aquellos propietarios que busquen una rentabilidad superior al alquiler habitual y se muevan hacia la media estancia?
«Actualmente trabajamos con más de 500 proveedores de inmuebles en Baleares que están ofreciendo sus inmuebles a trabajadores desplazados, y preveemos triplicar éstas cifras, puesto que muchos de los proveedores se pasan al alquiler de media estancia debido a la alta regulación que existe en el entorno del alquiler turístico», comenta Ángel Mayoral, CEO de Homyspace.
Fundada en 2016, en Homyspace son expertos en el alquiler de media estancia o temporada, de más de un mes y de menos de un año de duración, ofreciendo sus viviendas a trabajadores desplazados por sus empresas, por lo que todos sus contratos entran dentro de la normativa habitual de La Ley de Arrendamientos Urbanos.
Fuente Comunicae